Simulateur de projection patrimoniale

Qu'est-ce que le patrimoine net ?

Le patrimoine net correspond à la valeur de tout ce que vous possédez, diminuée de tout ce que vous devez. Un bien immobilier de 250 000 € financé par un crédit dont il reste 180 000 € à rembourser ne représente pas 250 000 € de patrimoine, mais 70 000 €.

C'est cette différence que projette le simulateur, année après année. Elle progresse par deux mécanismes simultanés : la valeur de vos biens évolue selon le taux d'appréciation que vous indiquez, et votre dette diminue à mesure que vous remboursez le capital de vos crédits. Ces deux effets se cumulent, ce qui explique une progression souvent plus rapide qu'attendu.

Les trois composantes prises en compte

La résidence principale. Elle constitue rarement un actif de rendement, mais elle pèse dans le patrimoine net. Le simulateur intègre la valeur du bien, les travaux, les frais de notaire calculés automatiquement (8 % dans l'ancien, 2,5 % dans le neuf) et l'amortissement progressif du crédit.

Les investissements locatifs. Vous pouvez en renseigner jusqu'à cinq. Chacun combine une valorisation du bien, un crédit qui s'amortit, des loyers perçus et des charges. Le simulateur affiche le cash flow net de charges et de mensualités, positif ou négatif.

L'épargne financière. Capital de départ et versements programmés capitalisés au taux que vous définissez. C'est la composante la plus liquide, et souvent celle qui produit les revenus passifs les plus réguliers à long terme.

Si vous souhaitez isoler l'effet de la capitalisation sur cette dernière composante, le simulateur d'intérêts composés se concentre uniquement sur ce mécanisme et compare votre rendement à une référence à 2 %.

Pourquoi l'horizon pèse autant

La durée de projection n'est pas un simple paramètre d'affichage. Sur cinq ans, votre patrimoine net progresse essentiellement grâce au remboursement du capital de vos crédits. Sur vingt-cinq ans, la valorisation des biens et la capitalisation de l'épargne prennent le dessus, et l'écart entre deux scénarios devient considérable.

C'est pourquoi le curseur d'horizon reste accessible directement sur la page de résultats : faire varier la durée sans ressaisir vos données permet de mesurer immédiatement ce que le temps apporte à votre situation.

Les revenus passifs projetés

Le simulateur distingue deux sources de revenus passifs. Les loyers nets de vos biens locatifs, une fois les charges et les mensualités de crédit déduites. Le cash flow est souvent négatif les premières années, puis nettement positif une fois les crédits soldés. Et les intérêts de votre épargne financière, qui croissent mécaniquement avec le capital accumulé.

Ces montants sont affichés en euros par mois à l'horizon choisi, ce qui permet de les comparer directement à vos besoins futurs, notamment en préparation de la retraite.

Les limites de cette projection

Ces réserves ne rendent pas l'exercice inutile : elles rappellent qu'une projection sert à comparer des scénarios entre eux, pas à prédire un montant exact. C'est le rôle d'un bilan patrimonial : passer d'une projection théorique à une stratégie tenant compte de votre fiscalité réelle, de vos objectifs et de vos contraintes.