Mensualité assurance comprise, coût réel du crédit, revenus nécessaires selon la règle des 35 % et reste à vivre. Deux entrées : partir d'un projet, ou partir d'un budget mensuel.
| Année | Capital remboursé | Intérêts | Assurance | Restant dû |
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Un prêt immobilier classique est remboursé par mensualités constantes. Chaque mois vous payez la même somme, mais sa composition change : au début, l'essentiel part en intérêts, parce que le capital restant dû est élevé. À la fin, presque tout sert à rembourser le capital.
C'est ce que montre le graphique. Les barres ont toutes la même hauteur, mais la part des intérêts fond année après année. Sur 25 ans à 3,5 %, les intérêts représentent plus de la moitié du remboursement la première année, et presque plus rien la dernière.
L'assurance emprunteur s'ajoute à chaque mensualité. Elle est ici calculée sur le capital de départ, ce qui est le mode de calcul le plus courant dans les contrats proposés par les banques.
Depuis 2022, les banques appliquent les normes du Haut Conseil de stabilité financière. Réuni le 15 septembre 2026, il les a maintenues sans changement :
Le « reste à vivre » compte aussi. Deux foyers au même taux d'effort ne sont pas regardés de la même façon si l'un gagne 3 000 € par mois et l'autre 8 000 €.
Les frais de notaire sont surtout des taxes. Dans l'ancien, ils représentent entre 7,5 % et 8,3 % du prix depuis la hausse des droits de mutation de 2025, appliquée notamment dans le Nord et le Pas-de-Calais. Les primo-accédants échappent à cette hausse. Dans le neuf, ils tombent entre 2 et 3 %.
La garantie, caution ou hypothèque, protège la banque en cas de défaut. Comptez de l'ordre de 1 à 1,5 % du montant emprunté.
L'assurance emprunteur est souvent le poste le plus négociable. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez en changer à tout moment, sans frais, à garanties équivalentes. Sur un long prêt, l'écart entre le contrat de la banque et une assurance déléguée se chiffre fréquemment en milliers d'euros.
Le simulateur répond à « combien ça coûte ». Il ne répond pas à « est-ce le bon montage ». Faut-il mettre toute son épargne en apport, ou en garder une partie placée ? Dans le cadre d'un investissement locatif, les intérêts d'emprunt se déduisent des loyers au régime réel, ce qui change complètement la lecture du coût du crédit. Et un emprunt peut aussi servir de levier pour construire un patrimoine plutôt que de le grever.
Pour voir l'effet d'un achat immobilier sur l'ensemble de votre patrimoine dans 10 ou 20 ans, la projection patrimoniale va plus loin.
Fin septembre 2026, les taux moyens obtenus par les courtiers tournent autour de 3,2 % sur 15 ans, 3,4 % sur 20 ans et 3,5 % sur 25 ans, hors assurance. L'Observatoire Crédit Logement / CSA relevait un taux moyen de 3,31 % en août, en légère hausse depuis la fin 2025. Votre taux dépend de votre apport, de vos revenus et de la stabilité de votre situation.
La règle de base : votre mensualité, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Avec 3 000 € nets par mois, c'est 1 050 € de mensualité. Le mode « J'ai un budget mensuel » fait le calcul à partir de vos revenus et de vos crédits en cours, puis le convertit en capital empruntable selon la durée et le taux.
Dans la plupart des cas, les banques demandent au minimum de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix. Un apport plus important améliore le taux et le dossier, mais il n'est pas toujours optimal d'y mettre toute son épargne : garder une réserve disponible a aussi une valeur.
25 ans, selon les règles du Haut Conseil de stabilité financière confirmées le 15 septembre 2026. Elle peut atteindre 27 ans pour un achat dans le neuf ou avec au moins 25 % de travaux, grâce à un différé d'amortissement.
Non. Je ne fais pas d'intermédiation en crédit. En revanche, dans le cadre d'un projet d'investissement, je travaille avec des courtiers partenaires et je peux relire votre plan de financement pour qu'il s'articule avec le reste de votre patrimoine.
La mensualité n'est qu'une partie de la réponse. Le reste dépend de votre épargne, de votre fiscalité et de ce que vous voulez construire.
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